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信托产品离我们并不遥远

        说到投资理财,大家可能首先想到的是银行、股票、基金、保险等等,而信托了解的人不多,特别是要求投资的起点大都在100万以上,更给普通投资者一种很遥远的感觉。难道信托真的只适合那些超级富翁来投资吗?

  随着这几年房地产市场的发展,其实我们身边的很多人也都有了百万身家,只是这财富大部分都在房子上面。前不久我的朋友小林来找我,咨询关于换房计划的 资金安排问题。原来她家住的三环边上的老房子拆迁,获得了一笔180万左右的拆迁款,小林又看上了四环附近某新小区的一套三居室,想把妈妈接过来一起住。 经过计算所有款项加起来需要160万的资金,另外还要预留一些15-20万来为这个新房进行装修和更换家具。
  小林现在犹豫的是,有人建议她全款购买房子,无债一身轻;也有朋友建议不要付全款,把节省下来的资金拿去做投资,这样获取回报更划算。这里要说明一 下,小林几乎没有任何金融投资经验,不管是股票、基金还是国债,都是一片空白,只购买过一个具有保底受益的万能保险,可以说她是属于风险厌恶型的人。所以 如果说做投资,我不建议她做风险比较大的产品。当我们一起讨论可选的投资方向的时候,我忽然灵机一动,看看固定收益类信托怎么样?我给小林作了两种方案的 比较。
  方案一:
  一次性购入房产,这样扣除预留装修的钱,基本上拆迁款所剩无几。这样做的最大好处就是没有任何债务,同时投资收益也为零,可以说是最安全也是最保守的方案。
  方案二:
  利用商业贷款购房,首付60万元,贷款100万元。由于今年政府调控房价的态势,很多银行都将利率7折优惠改为了8.5折优惠,按照个人住房贷款20年利率5.94%的85折计算,小林每年需要支付的利率为5.05%。
  扣除预留装修的20万元,小林正好还有100万元可投资资金。我建议她投资在固定收益信托产品上,这种产品安全性极高,一般都有固定资产或者权益资产 做抵押,同时有实力雄厚的机构进行连带责任担保,投资期限一般为1-5年,每年的收益按合同规定的固定比例结算,当前的市场水平在8%-10%左右。
  方案二的好处是显而易见的,第一是满足了小林对低风险的要求,产品收益为固定比例,且有资产抵押和担保;第二是获取了超过银行贷款利率的超额收益,以 中位数的9%来计算,高出贷款利率将近4%,一年下来就是4万元,而且第二年以后这四万元可以进行再投资,也就是说这还是复利计息。
  可能遇到的问题:
  1、 贷款要还20年,可是信托一般只有1-5年,那么信托产品到期了怎么办?
  目前市场上有几十家信托公司,几乎每个月都有不少新产品,产品到期后可以很快、很方便的投入到下一个产品中,损失的利息不会很多。而且由于每款产品的收益比例是固定的,较短的期限更有利于客户更换产品,使收益跟随市场状况浮动。
  2、 现在贷款利率和信托的收益之间有4%的差额,如果贷款利率提高了,是不是就没有获利空间了?会不会信托收益低于贷款利率造成亏损?
  其实很多信托产品的借款方同时也会考虑去银行贷款,信托融资是企业融资的另一个重要渠道。这两种方式的目的和效果趋同,所以其利率必然是相关的,银行 利率提高,则信托产品的收益率也会提高。比如2009年典型的固定收益产品大都在8%左右,进入2010年以后,由于强烈的加息预期,最近新发的产品普遍 在9%以上。
  小林听我对比了之后,很高兴的选择了方案二,并让我尽快帮她选择信托产品。我也忽然间开拓了思路,看来信托离我们也并不遥远,除了拆迁客户以外,像之前银行推过的循环贷款业务,也可以让客户的房产价值活起来,让钱为我们打工

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